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評論:調(diào)整樓市政策要滿足合理需求

來源:中國證券報(bào) 2014/9/25 14:02:05

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中玻網(wǎng)】對房地產(chǎn)形勢的爭論,不應(yīng)該再停留在情緒化層面上,將政策調(diào)整寓意為救市和土地財(cái)政復(fù)歸,而應(yīng)該就事論事地回歸到經(jīng)濟(jì)資金的軌道上來。目前,如何讓房地產(chǎn)行業(yè)增速不至于過快下滑,緩解對經(jīng)濟(jì)資金的沖擊是管理層面臨的重要考驗(yàn)。
  
  1-8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投入資金58975億元,同比名義增長13.2%,增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn),回落幅度創(chuàng)今年新高,累計(jì)增速創(chuàng)2009年以來新低。其中,住宅投入資金40159億元,增長12.4%,增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn);1-8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn),其中住宅銷售面積下降10%。
  
  有業(yè)內(nèi)人士在對8月份數(shù)據(jù)的解讀中表示,房地產(chǎn)市場調(diào)整的累積效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn),對相關(guān)領(lǐng)域生產(chǎn)、投入資金和消費(fèi)的影響加大。在生產(chǎn)和投入資金端,8月份,鋼材和水泥產(chǎn)量同比增速分別比上月回落1.3和0.5個(gè)百分點(diǎn),平板玻璃產(chǎn)量下降3.8%,而上月為增長1.8%;消費(fèi)端的影響也很明顯,家用洗衣機(jī)產(chǎn)量同比下降7.5%,上月為增長6.2%。彩色電視機(jī)產(chǎn)量增長3.0%,比上月回落11.2個(gè)百分點(diǎn),電冰箱產(chǎn)量下降4.0%。8月份,我國工業(yè)、電力、投入資金等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速一體回落和高層度預(yù)警,這在2008年以來是很少見的,規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.9%,創(chuàng)近6年低點(diǎn),1-8月固定資產(chǎn)投入資金同比增長16.5%,創(chuàng)近14年低點(diǎn),這些都與房地產(chǎn)市場的加速下滑有關(guān)。
  
  值得關(guān)注的是,托底經(jīng)濟(jì)的基建投入資金也出現(xiàn)一定減緩,8月增速僅為16.3%,相比上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn);ㄍ度胭Y金下滑,一方面受到表外融入資金快速收縮的影響。8月份,信托貸款同比少增1724億,已連續(xù)13個(gè)月同比萎縮,委托貸款同比大幅少增1724億,顯示非標(biāo)業(yè)務(wù)監(jiān)力度不減;另一方面,基建投入資金下滑受到財(cái)政收入下滑的影響。財(cái)政部13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月全國財(cái)政收入9109億元,今年以來月度收入初次低于萬億元,同比增長6.1%,增幅比7月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。
  
  基建投入資金增幅之所以放緩,一個(gè)重要原因就是國家穩(wěn)增長政策思路的調(diào)整。在《2014年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中,透露出了國家在“穩(wěn)增長”政策上將堅(jiān)持“脫而不舉”的思路,即在宏觀經(jīng)濟(jì)不打破“底線”的情況下,為了降低相關(guān)部債務(wù)、降低融入資金成本和提高投入資金效率,通過樓市去行政干預(yù)、滿足多層次市場需求、降低合理住房需求的貸款成本等政策,對沖上半年以基建為主的“穩(wěn)增長”力度不加大,甚至減弱。
  
  但是,我們看到,從6月底以來,盡管地方相關(guān)部門放松限購政策,并糾偏商業(yè)銀行緊縮房貸的政策,除一線城市外,限購已經(jīng)基本退出。而7月和8月也是今年以來樓市較穩(wěn)定的兩個(gè)月,開發(fā)商積較“以價(jià)換量”,主要城市的樓市連續(xù)兩個(gè)月回升,而房價(jià)卻平穩(wěn)回落,樓市整體呈現(xiàn)出弱勢企穩(wěn)的良好跡象。但是,全國房地產(chǎn)市場緊縮的態(tài)勢并沒有緩解,投入資金和銷售等重要指標(biāo)反而有進(jìn)一步加速下滑的趨勢。9月上半月,主要城市的樓市成交繼續(xù)回落,盡管第三周(9月15-21日)成交量有所回升,但庫存依舊在攀升,“金九”成分褪色。
  
  在緊縮政策逐步放松的情況下,樓市之所以下滑加速,一方面與高庫存有關(guān),截至8月底,一二三線城市庫存同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%,主要城市的消化周期普遍在20個(gè)月左右,一線城市的消化周期大多在15個(gè)月以上;另一方面,受制于存款搬家、資金來源短期化、成本高企,商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭貸款上的支持力度有限。很多銀行首套住房貸款仍舊堅(jiān)持利率上浮5-10%的政策,部分銀行雖然給予首套房貸款基準(zhǔn)利率,但往往附加一些購買打理資金、保險(xiǎn)產(chǎn)品的條件,實(shí)際個(gè)人房貸的成本依舊居高不下,制約了“去庫存”的效果。
  
  當(dāng)前,我國樓市下滑具有非常明顯的投入資金和消費(fèi)衰退效應(yīng),其對全社會(huì)生產(chǎn)、投入資金和消費(fèi)緊縮的效應(yīng)超出預(yù)期。因此,未來一段時(shí)間,樓市政策有必要繼續(xù)堅(jiān)持去行政化、滿足多層次住房需求、向降低合理住房需求的貸款成本等方向努力。
  
  當(dāng)前限購政策已不符合市場化大方向,不利于合理需求的滿足。出于盤活存量和用好增量的考慮,限制投入資金炒作的限貸政策還要堅(jiān)持,但需要調(diào)整執(zhí)行的內(nèi)容。近期,傳聞四大銀行將調(diào)整住房貸款政策,筆者認(rèn)為,不管從滿足合理住房需求、構(gòu)建多層次住房市場體系的角度看,還是從消化庫存、做實(shí)需求的角度看,對首套房在貸款利率和首付成數(shù)上保持非常大限度的優(yōu)惠,并保持政策穩(wěn)定性、長期性都是必要的,特別是在政策性住房銀行缺失的情況下。
  
  今年以來,由于在銀行間短期市場不斷增加投放,近兩個(gè)月連續(xù)兩次下調(diào)正回購利率,再加上定向?qū)捤烧叩膶?shí)施,銀行資金短缺和成本高的局面大為緩解,調(diào)整首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在清理之中。另外,隨著棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)加速,下半年“穩(wěn)增長”政策略微偏向樓市,對樓市實(shí)施定向?qū)捤傻呢泿耪呤潜匾,而定向就?yīng)該著重在對首套房的支持上。特別是過去10多年來,房價(jià)快速上漲,各大城市老百姓購房一般堅(jiān)持“先買房、后換房”、“先買小房、后買大房”的階梯消費(fèi)路徑,改善性需求亟待得到滿足。

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