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評論:“淡季”掩蓋不了樓市疲軟的趨勢

來源:證券時報 2015/8/13 15:13:07

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中玻網(wǎng)】7月樓市明顯回落,中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示,7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%,一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。房企在7月的收成更為慘淡,到8月10日,共有萬科、碧桂園、融創(chuàng)、富力等22家企業(yè)公布7月銷售業(yè)績,合計銷售821.53億元,比6月份下調(diào)32.6%,保利、萬達(dá)、碧桂園等銷售下滑在60%左右。
  
  8月首周,主要城市樓市成交下滑幅度加大。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,29個可比城市住宅成交面積比前一周下降20.3%。
  
  7月份以來樓市下滑,有季節(jié)性因素影響。炎熱的氣候下購房者入市積較性低,加上開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績后,后續(xù)推盤供應(yīng)不足,需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。但是,不可否認(rèn)的是,股市財富效應(yīng)衰減、房價上漲過快、上半年需求過快釋放,需求被過度透支,可能是7月份以來回調(diào)的主要原因。
  
  從過去樓市量價運(yùn)行和購房行為規(guī)律看,但凡房價持續(xù)上漲,若無打壓政策,需求入市往往比較踴躍、成交量也會保持在高位;卣{(diào)需要從本輪量價齊升的特質(zhì)來分析,本輪樓市回升較重要的推動力,就是二套房貸首付降至4成、營業(yè)稅免征期5年改2年,發(fā)生反應(yīng)了改善型需求的爆發(fā)。
  
  在上半年股市財富效應(yīng)的配合下,改善型需求增長,促發(fā)了高價住宅成交爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示,一線城市和要點(diǎn)二線城市,單價在5萬元左右、總價在500萬以上的住宅成交量上半年同比增長50%以上。高價位住宅交易爆發(fā),直接推升房價上漲,市場開始“看多”,示范效應(yīng)下剛性需求提前入市。除房貸和稅收政策發(fā)生反應(yīng)、股市接濟(jì)外,上半年降準(zhǔn)降息政策輪番出場、各地救市之頻繁和力度之大(如公積金)也為歷史之少有。
  
  但進(jìn)入7月份以后,樓市處于政策面的“空窗期”;股市的財富效應(yīng)一體衰減,深圳樓市近期一體回調(diào)就是例證。近期,大銀行推出新一輪匯改,未來資金流出增加、金額定價資產(chǎn)會下跌,也會部分沖擊到房價。
  
  更重要的是,房貸政策開始收緊,改善型需求或迅速下降。較新數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入8月,深圳、上海、廣州房貸均有明顯收緊趨勢。在深圳,占房貸份額超過60%的四大國有銀行,已將首套房貸首付提至4成,利率上浮5%-10%,二套房貸利率均上浮10%以上,很多中小銀行停止房貸;在上海,提供房貸的27家銀行中,已有9家將二套房貸首付提至七成,利率普遍上浮10%;在廣州,7月中旬后,各家銀行將二套房貸首付全部調(diào)至7成,現(xiàn)階段依然維持這一水平,同時房貸利率也有上浮趨勢。
  
  政策的變化,成為下半年舒緩房價上漲預(yù)期的因素,房價上漲預(yù)期弱化,購房者入市的積較性必然會降低,成交量持續(xù)下滑也將是大概率事件。特別是,房貸政策收緊,將嚴(yán)重沖擊上半年市場回升的驅(qū)動力——改善型需求。同時,筆者認(rèn)為,除此之外,上半年房價快速反彈、成交量暴漲并保持在高位,造成需求過度釋放,后續(xù)斷檔,而高房價也將舒緩需求,這兩個因素也是下半年樓市走弱的重要因素。

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